こんにちは。かまこです。
「お店を出したい！」と思って物件探し。
私は何を基準にどこをみればいいのかわからないままとりあえずを始めました。
今思えばある程度物件についてイメージ決めてから探せばよかったと思っています。
こんにちは。かまこです。
「お店を出したい！」と思って物件探し。
私は何を基準にどこをみればいいのかわからないままとりあえずを始めました。
今思えばある程度物件についてイメージ決めてから探せばよかったと思っています。
（とはいえ当時どう現実的にイメージを考えればよいのかわかなかったので実際に探しながら考えていました（笑））
結局私は親族の所有物件の一部を間借りしてやることになったので、こちらの記事では
探していくうえで学んだことを自分のメモとしてこちらに残しておこうと思います。
地域、立地
まずどこでやるか。
都内なのか地方なのか…主要都市なのかそうでないのか…
飲食店は立地で決まるとも言われています。
地方の街はずれにあるようなお店でも人気なお店は確かにありますが、ごくわずか。
いい立地で始められればお客様の目に留まりやすく興味を持ってもらえ、足を運んでいただける機会が増えます。
ではいい立地とはどこでしょうか。
自分のやりたい業態、ターゲット（どんな人に来てほしいか）によって変わってきます。
私の場合お菓子（業態）を老若男女問わずいろんな方（ターゲット）にお届けっしたかったので、商店街や住宅が多いところを見ていきました。
（ターゲットはこの時、漠然と考えていたので特に決めていませんでした。もっと絞った方が良いのですがそのことについては別の記事で書きます。）
もしバーや居酒屋（業態）の場合で仕事終わりの会社員の方（ターゲット）にご来店いただきたいのであればオフィス街近くが候補に入ってくると思います。
また、何階にあるのかもポイントになってきます。やはり入りやすい1階は人気です。2階以上のところを選ぶ場合、お客さんとしてきたときに入り口がわかりやすく入りやすいか見てみるといいでしょう。
地域柄にやりたい業態があっているか、お客さんが来やすいか考えてどこでやるのか探していきましょう。
家賃
店を始めると当たり前ですが同じ額毎月かかる費用です。
なるべく安く抑えられれば売り上げがあまり良くないときもなんとか続けることはできます。
とはいえ安いからと借りた物件の立地が悪いところでしかも2階以上だとそもそもお客様が来る見込みがあまりないです。少なくとも3か月は売り上げがなくても運転資金を払い続けられる範囲の家賃で立地がなるべく良いところを探す必要があります。
さらに最初は敷金礼金のことも考えなくてはいけません。初期費用で資金がなくならないように計算しましょう。
家賃はある程度上限を決めて探すと良いでしょう。
間取り
何を売るのか決まっていれば必要な設備がわかると思います。
キッチンスペースで最低どれくらいの広さが必要なのか、電源、水道の容量が十分か見ていきます。
例えば電源に関しては業務用のオーブンを使いたいとなると家庭用のコンセントでは対応していないため三相２００V の電源がなくてはいけません。
水道は手洗い用、器具洗い用、食材洗う用で3つ流しが必要なため3つ配管があるかまたは工夫して3つに分けなければいけません。
イートインありにするのであれば何席用意するのか考えて、地域によっては飲食店営業の許可を取るのにトイレの空間の外にお客様用の手洗い場を設置しないといけません。
保健所に営業許可や製造許可など申請するものによって必要な設備基準を調べ、物件を探したときにその基準をクリアできそうか考えます。
基準を満たせなさそうな場合は不動産屋さんに聞いてみると工夫してできることもあるので相談してみてください。
そして必ず契約前に保健所に間取りを持参し許可がとれるか聞いてみてください。
状態（居ぬき、スケルトン）
居ぬきなのかスケルトンなのかで初期費用がだいぶ変わってきます。
居ぬきとは入っている設備をそのまままるっと使えるということです。もし前に入っていた業態が同じであればほぼ自分で揃えずに済みます。
ただ気をつけなければいけないのが造作譲渡費用について確認する必要があります。
造作譲渡とは残っている設備に対する値段です。全部使うもので払える金額であれば良いですが、使わない設備が多いかつ計画していたよりも開業資金を圧迫してしまうようであれば再度検討してみた方が良いです。造作譲渡が無料だとしても使わないものや使えないものが多かったりすると、処分費用や修繕費用が掛かってしまい、無駄な出費をしてしまうこととなるので注意が必要です。
もし許容範囲内で造作譲渡費用が収まった場合、さらに気を付けなくてはいけないことは造作譲渡の設備の中にリース品（企業から借りている品）があるか確認しましょう。リース品がある場合そのままリース代を払って使い続けるか、自分で買うかになるので例えば、リース品ではないオーブンが造作譲渡に入っていると思っていて良い物件を見つけたと思ってもよく見たら入っておらず、結局オーブンの費用がかかってしまったということもあるので確認しましょう。
スケルトンとは内装設備が全くないまっさらな状態のことを言います。その為すべて自分で揃える必要があります。その為設備を整える手間と時間、費用がかかります。ただ中古品を買ったりお店のイメージに合わせて揃えられるので、あまり大きな設備が必要ない場合はスケルトンで探してみても良いかもしれません。
また、物件を変えたいときや店を閉めることとなったときに今度はどのような状態で返さなくてはいけないかも聞いて頭に入れておきましょう。後々予想外の費用が発生することも減ると思います。
条件
店舗用の物件を探せばどこでもどんな業種でもできるというわけではありません。
軽飲食のみ、重飲食向き、深夜営業不可、お酒の提供する業態不可、など様々な条件があります。
簡単に触れると軽飲食は一般的な飲食の設備で営業できる業態（カフェなど）のこと、重飲食は煙や臭いがでてパワーアップした排水機能や排煙機能が必要になる業態（焼肉店、居酒屋など）です。厳密に区切られてはいないようなので自分がやりたい業態が条件内になるのかわからない場合は不動産屋さんに聞いてみると良いです。
大家さんによるので後々トラブルにならないようによく確認しておきましょう。
人通り
物件が良くても人通りがどのくらいあるのか実際行って観察するのをお勧めします。
人通りが少ないと当然人の目に留まることが少ないです。平日、休日、雨の日の朝、昼、夜で物件周辺の様子を見ておくと自分がそこで営業したときに人の流れが少し想像できると思います。
年齢層もチェックしておくと開きたいお店がその物件周辺の様子と合っているのかわかると思います。
まとめ
物件選びはとても重要です。不動産屋さんが開催している飲食店経営者をお呼びしての講演では5年探して見つけたという方もいらっしゃいました。しっかり納得したうえで契約しようと思えるところを見つけてください。以下チェックリストとして参考にご利用ください。
【地域、立地】
・商店街、住宅地近く、オフィス街どこが適しているか。
・何階にあるのか。2階以上の場合入り口は入りやすいか。
・周囲のお店はどんなお店があるのか。同業種はいるのか。
【家賃】
・ある程度上限を決める。
・3か月売り上げがなくても耐えられる家賃設定
【間取り】
・必要な設備が置けるのか。
・イートインありかなしか。
・イートインありなら何席用意するのか。
・やりたい業態の許可が保健所からもらえる間取りか。
【状態（居ぬき、スケルトン）】
・居ぬきorスケルトン
・造作譲渡費用について
・リース品について
・物件を返却するときの状態
【条件】
・やりたい業態が何に分類されるのか
・大家さんの許可が得られるか
【人通り】
・平日、休日、雨の日などの人通り（朝、昼、夜）
・年齢層
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